Özet
Türkiye’de hızlı kentleşme, yapı stokunun önemli bir bölümünün deprem riski taşıması ve plansız şehirleşme sorunları, kentsel dönüşüm politikalarının geliştirilmesini zorunlu hale getirmiştir. Bu bağlamda 2012 yılında yürürlüğe giren
6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, afet riski altındaki alanların ve riskli yapıların dönüştürülmesine ilişkin temel hukuki çerçeveyi oluşturmuştur. Kanun ve buna bağlı
Uygulama Yönetmeliği, riskli yapıların tespiti, dönüşüm süreçlerinin yürütülmesi, hak sahipliği ve finansman mekanizmalarını düzenlemektedir. Bu çalışmada, Türkiye’de kentsel dönüşüm süreci; hukuki altyapı, uygulama aşamaları, güncel yönetmelik değişiklikleri ve uygulamada ortaya çıkan sorunlar çerçevesinde incelenmektedir.
- Giriş
Türkiye’de kentleşme süreci özellikle 1950’lerden sonra hız kazanmış ve bu süreçte büyük şehirlerde plansız yapılaşma yaygınlaşmıştır. Deprem riski yüksek olan Türkiye’de yapı stokunun önemli bir kısmı mühendislik hizmeti almadan inşa edilmiş yapılardan oluşmaktadır. Bu nedenle güvenli şehirlerin oluşturulması amacıyla çeşitli kentsel dönüşüm politikaları geliştirilmiştir.
Bu politikaların en kapsamlı hukuki dayanağı, 2012 yılında yürürlüğe giren
6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun olmuştur. Kanun; riskli yapıların tespiti, riskli alanların ilanı ve bu alanlarda dönüşüm uygulamalarının gerçekleştirilmesini düzenlemektedir. Kanunun uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar ise
6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği ile belirlenmiştir.
- 6306 Sayılı Kanunun Amacı ve Kapsamı
6306 sayılı Kanun, afet riski altındaki alanların dönüştürülmesini sağlayarak sağlıklı ve güvenli yaşam çevrelerinin oluşturulmasını amaçlamaktadır. Kanun kapsamında;
- Riskli alanların belirlenmesi
- Riskli yapıların tespiti
- Rezerv yapı alanlarının oluşturulması
- Dönüşüm projelerinin planlanması ve uygulanması
gibi süreçler düzenlenmiştir.
Kanuna göre dönüşüm faaliyetleri;
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, belediyeler, il özel idareleri ve
TOKİ tarafından yürütülebilmektedir.
- Kentsel Dönüşüm Sürecinin Aşamaları
3.1 Riskli Yapı Tespiti
Kentsel dönüşüm sürecinin ilk aşaması riskli yapıların tespitidir. Riskli yapı;
- Ekonomik ömrünü tamamlamış
- Deprem veya diğer afetlere karşı yıkılma riski bulunan
- Teknik incelemeler sonucunda güvenli olmadığı belirlenen yapı
olarak tanımlanmaktadır.
Risk tespiti, Bakanlık tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar tarafından yapılır. Hazırlanan rapor ilgili idareye sunulur ve yapı
riskli yapı olarak tescil edilir.
3.2 Riskli Alan ve Rezerv Yapı Alanı İlanı
Kanun kapsamında dönüşüm;
- Riskli alan
- Rezerv yapı alanı
- Riskli yapı
olmak üzere üç farklı kategoride yürütülebilir.
Riskli alanlar, afet riski taşıyan veya yapılaşma kalitesi düşük olan bölgelerden oluşmaktadır. Rezerv yapı alanları ise dönüşüm kapsamında yeni yerleşim alanlarının oluşturulması amacıyla belirlenmektedir.
3.3 Maliklerin Karar Alma Süreci
Riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda dönüşüm kararları, maliklerin
arsa payı çoğunluğu ile alınmaktadır. Bu karar doğrultusunda;
- binanın yıkılması
- yeniden yapılması
- müteahhit seçimi
- kat karşılığı sözleşme yapılması
gibi işlemler gerçekleştirilebilir.
Karara katılmayan maliklerin hisseleri açık artırma yoluyla diğer maliklere satılabilir.
3.4 Yıkım ve Yeniden İnşa Süreci
Riskli yapı olarak tespit edilen binalar için maliklere belirli süreler tanınır. Bu süre içinde yapıların yıkılmaması halinde idare tarafından yıkım gerçekleştirilebilir.
Yıkım sonrası:
- yeni imar planları hazırlanabilir
- yapı ruhsatı alınarak yeniden inşa süreci başlatılır.
- Finansman ve Teşvik Mekanizmaları
6306 sayılı Kanun kapsamında dönüşüm projelerini teşvik etmek amacıyla çeşitli finansal destekler sağlanmaktadır. Bunlar arasında;
- Kira yardımı
- Faiz destekli kredi
- Vergi ve harç muafiyetleri
- taşınma yardımı
bulunmaktadır.
Ayrıca dönüşüm kapsamında yapılan işlemler bazı vergi ve harçlardan muaf tutulmaktadır.
- Uygulama Yönetmeliği ve Güncel Değişiklikler
6306 sayılı Kanunun uygulanmasına ilişkin detaylar
Uygulama Yönetmeliği ile düzenlenmektedir. Yönetmelik zaman içerisinde çeşitli değişikliklere uğramıştır.
Özellikle
4 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan yönetmelik değişikliği ile bazı önemli düzenlemeler yapılmıştır.
Bu değişikliklerin başlıcaları şunlardır:
- Kentsel dönüşüm süreçlerinin koordinasyonu için Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın yetkilerinin genişletilmesi
- Riskli yapı tespiti ve yıkım süreçlerinin daha sistematik hale getirilmesi
- Mülkiyet ve karar alma süreçlerinde idari işlemlerin hızlandırılması
- Uygulama süreçlerinin dijital sistemlerle takip edilmesi
Bu düzenlemelerle kentsel dönüşüm projelerinin daha hızlı ve etkin şekilde yürütülmesi amaçlanmaktadır.
- Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar
Kentsel dönüşüm uygulamalarında çeşitli hukuki ve sosyal sorunlar ortaya çıkabilmektedir. Bunlar arasında:
- Mülkiyet anlaşmazlıkları
- Malikler arasında uzlaşma sağlanamaması
- Finansman yetersizliği
- Sosyal ve kültürel dokunun değişmesi
- Yoğunluk artışı ve altyapı sorunları
sayılabilir.
Bu nedenle dönüşüm projelerinde sadece fiziki yenileme değil, aynı zamanda
sosyal sürdürülebilirlik de dikkate alınmalıdır.
- Sonuç
Türkiye’de kentsel dönüşüm politikaları özellikle deprem riski nedeniyle büyük önem taşımaktadır. 6306 sayılı Kanun ve uygulama yönetmeliği, riskli yapıların dönüştürülmesi ve güvenli şehirlerin oluşturulması için kapsamlı bir hukuki çerçeve sunmaktadır.
Ancak uygulamada yaşanan mülkiyet anlaşmazlıkları, finansman sorunları ve planlama eksiklikleri dönüşüm süreçlerini zorlaştırabilmektedir. Bu nedenle kentsel dönüşüm projelerinde;
- katılımcı planlama anlayışının benimsenmesi
- sosyal boyutun dikkate alınması
- hukuki süreçlerin şeffaflaştırılması
önem taşımaktadır.
Gelecekte yapılacak düzenlemeler ve yönetmelik değişiklikleriyle Türkiye’de kentsel dönüşüm uygulamalarının daha sürdürülebilir ve etkin bir yapıya kavuşması beklenmektedir.
BİZ SİZE NASIL YARDIM EDİYORUZ?
Yukarıda detaylarına girmeden halk arasında bilinen adıyla Kentsel Dönüşümü özetledik. Söz konusu prosedürler başlamadan ve başladıktan sonra; gerek sürecin tüm hukuki boyutunun takip edilip düzenlenmesi gerekse de süreç içerisinde mağdur edilmiş kat maliki veya müteahhitlerin haklarının korunması için gerekli tüm iş ve işlemler tarafımızca takip edilebilmektedir. Kentsel Dönüşüme başlamadan sizleri ofisimizi ziyaret etmeye bekliyoruz.
